? 二手房買賣中的“陰陽合同”

京云業主維權律師

2019-09-03 10:52:15

【摘要】在房屋買賣交易中有相當一部分糾紛是由合同糾紛引起的。而當出現合同糾紛時，作為非法學專業的人對于其中的“奧妙”是不甚了解的。尤其是在二手房交易時遇到

在房屋買賣交易中有相當一部分糾紛是由合同糾紛引起的。而當出現合同糾紛時，作為非法學專業的人對于其中的“奧妙”是不甚了解的。尤其是在二手房交易時遇到的此類情況更是數不勝數，首當其沖的就是中介給購房者挖的“陰陽合同”的坑。中國業主維權網

一、什么是“陰陽合同”？
陰陽合同(又稱“黑白合同”)并非法律術語，其概念主要明確于《招標投標法》頒行之后。“陽合同”為經過合法的招投標程序，該合同在建設工程管理部門備案，形式合法的合同。與之相反，“陰合同”是在建設工程管理部門未進行備案或變更登記的合同。換言之，陰陽合同廣義通俗的解釋即陽合同為合法備案登記的合同，陰合同則為不合法未備案登記的合同。
在二手房買賣中，為了降低交易成本、逃避稅費，買賣雙方往往會簽訂兩份交易價格不同的合同。真實的交易價格比較高，但并不提交到稅務和房管部門，而是把另一份交易價格比較低的合同備案網簽，并按比較低的價格繳納稅費，這就是陰陽合同在房屋買賣中的具體運用。

二、陰陽合同違法，但不代表買賣合同無效
簽訂陰陽合同為了逃稅，這當然是違法的。以避稅為目的簽訂的相關條款法律上是無效的。但是，中國業主維權網律師提醒購房者，并不能因此直接導致雙方所簽訂的買賣合同無效。
因為雙方的房屋買賣行為本身并不違法，雙方達成的交易價格也不違法，違法的只是雙方在買賣過程中達成的避稅條款。在這個法律關系中，買賣合同是基礎，避稅條款只是履行買賣合同中的環節之一。避稅條款違法無效，并不能直接導致整個買賣合同無效。
因此，如果雙方因陰陽合同為由發生糾紛，沒有特殊情況和約定的話，以此為由是無法認定合同整體無效，或因此解除合同的。

三、存在陰陽合同的情況下，應以哪一份的效力為準？
通常有兩份相沖突的合同，一般判斷是以后形成的合同為準，但是在陰陽合同的條件下，并不能這樣簡單判斷。
很多真實價格的陰合同是簽訂在前，用于備案的陽合同是簽署在后。所以，并不能簡單地認為以在后且經過官方備案的以那份合同的效力為準，要看哪份能體現雙方的真實意思表示。
首先看雙方發生爭議后對哪份合同有效的主張，如果雙方對此主張一致自然沒有爭議。如果雙方對以哪份合同為準有爭議，就要看具體合同內容判斷了。
目前房屋買賣中的陰陽合同大多是由中介代為起草處理的，通常是有以一個低的交易價格，再加上高額的裝修補償條款或補充協議的內容來形成整個的交易價格。而辦理網簽等手續時，高額裝修補償的數額是不體現的。
對于哪份為真，通過合同條款通常是比較好判斷的，如果體現得不清楚，可以結合房屋交易時的市場價格、雙方的關系、合同中的其他約定內容綜合確認。

四、對陰陽合同中涉及的違法行為如何處理？
有購房者以二手房買賣中陰陽合同為由到法院起訴，要求確認合同無效。而法院審理的結果很可能是認定雙方真實意思表示的交易內容有效。這時，主張無效的一方往往無法接受，指責法院對違法行為不理不管。
實際上，司法機關和其他國家機關維護法律也是各有職責分工的。追繳稅款應該由稅務機關來負責。從民事訴訟的角度講，法院審理雙方的房屋買賣糾紛，還是以認定買賣關系本身是否合法、是否應支持或駁回一方的訴求為主。通常，法院就是這么處理的。
從實踐來看，陰陽合同避稅的違法手段，目前基本處于民不舉、官不究的狀態，但一旦曝光到稅務部門，肯定是處理的。
當事人自己當然可以向稅務部門舉報。除此之外，由于法律規定法院在審理中發現違法犯罪行為，可以通知相關職能部門處理，所以，也不排除法院會以司法建議等通知相關主管機構。

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樂祥立房產部主管律師

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